房地产开发企业涉及税费有哪些

房地产开发涉及契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城面维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地增值税、企业所得税诸多税费。对这些税费我们概述如下：

1.契税

(1)纳税人:在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人

(2)计税依据:市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税。

(3)税率:3%~5%。

(4)征收机构:土地所在地的主管税务机关。

(5)房地产开发企业纳税义务:除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，要缴纳契税。

(6)涉税阶段:主要是土地取得环节。

2.城镇土地使用税

(1)纳税人:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人

(2)计税依据:实际占用土地面积。

(3)适用定额:每平方米年税额如下:①大城市1.5~30元;②中等城市

1.2~24元;③小城市0.9~18元;④县城、建制镇、工矿区0.6~12元。

各市、县人民政府要结合本地经济发展水平、土地利用状况和地价水平等，合理划分本地区的土地等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内制定每一等级土地的具体适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。经济发地区和城市中心区，原则上应按税额幅度的上限确定适用税额标准。经济发达地区需突破税额幅度上限进一步提高适用税额标准，须报经财政部、国家税务总局批准。

各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城镇土地使用税。

房地产开发企业取得土地后缴纳土地使用税，要首先了解当地政府制定的土地等级适用税额标准及征收方式。

(4)征收机构:土地所在地的主管税务机关。

(5)房地产开发企业纳税义务:房地产开发企业使用土地，都要缴纳城镇土地使用税。

(6)涉税阶段:建设环节、销售环节。

3.耕地占用税

(1)纳税人:在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地占用税。

占用耕地建设农田水利设施的，不缴纳耕地占用税。耕地，是指用于种植农作物的土地。

(2)计税依据:耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积(平方米)乘以适用税额。

(3)适用定额:

①人均耕地不超过1亩的地区(以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位，下同)每平方米为10~50元;

②人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8~40元;③人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6~30元;④人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5~25元。

各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表见表：

各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模效型人可以在50%的税额度征地占用税。

农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地古用税:其中农村居民经批准迁，新自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。

耕地占用税的的税义务发生时间为的税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。

自然资源主管部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。

建纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用耕地，应当按照规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。

(4)征收机构:土地所在地的主管税务机关。

(5)房地产开发企业纳税义务:当房地产开发企业开发建设占用耕地、林地牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或从事非农业建设时，均要按照实际占用面积和规定的税额缴纳耕地占用税。

(6)涉税阶段:主要是土地取得环节。

(7)税务管理文件:《中华人民共和国耕地占用税法》(以下简称《耕地占用税法》)、《中华人民共和国耕地占用税法实施办法》

4.印花税

(1)纳税人:经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人。

(2)应税对象:现行印花税只对《中华人民共和国印花税暂行条例》(以下简称《印花税暂行条例》)列举的凭证征税，具体有五类:经济合同，产权转移书据营业账簿，权利许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。”

(3)计税依据:印花税根据应税凭证的种类，分别有以下几种：

①合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。

②营业账簿中记载资金的账簿，自年5月1日起，按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五减半征收印花税;对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。

③不记载金额的营业执照、专利证、专利许可证照，按凭证的件数纳税

(4)征收方式:根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方式各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征印花税。

(5)征收机构:主管税务机关。

(6)房地产开发企业纳税义务:房地产开发业务流程中很多方面涉及印花税。取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同、土地使用权转让合同涉及“产权转移书据’税目;开发阶段涉及建设工程勘察设计合同、购销合同、建筑安装工程承包合同、货物运输合同、加工承揽合同、财产保险合同、借款合同、财产租赁合同、仓储保管合同等;财务核算和经营管理中记载资金的账簿和权利、许可证照也是印花税征税范围。

①当房地产开发商与金融机构签订借款合同时，要根据“借款合同”税目，按照合同所载借款金额的0.05%缴纳印花税。

②在设计阶段，与设计单位签订设计合同，要根据“建设工程勘察设计合同”税目的规定，按照收取费用的0.5‰缴纳印花税。

③在建筑安装阶段，与建筑安装单位签订建筑安装工程承包合同，要根据“建筑安装工程承包合同”税目，按照承包金额的0.3‰缴纳印花税。

④在房产销售阶段，房地产开发商与购买方签订合同，要根据“产权转移书据”税目，按照合同所载金额的0.5%缴纳印花税。

⑤当房地产开发商将未销售商品房出租时，要根据“财产租赁合同”税目。按照合同所载租赁金额的1‰缴纳印花税。

⑥权利、许可证照(包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证)，按件贴花五元。

(7)涉税阶段:土地取得环节、建设环节、销售环节。

(8)税务管理文件:《国家税务总局关于发布〈印花税管理规程(试行))的公告》(国家税务总局公告年第77号)。

附最新印花税相关链接：国家税务总局河南省税务局官方网站-关于实施《中华人民共和国印花税法》等有关事项的公告

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